在房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊成為常態(tài)。中秋節(jié)期間，有知名房企就爆出因資金鏈問(wèn)題可能被收購(gòu)的傳聞。雖然相關(guān)房企對(duì)資金鏈斷裂傳聞?dòng)枰苑裾J(rèn)，但房企資金壓力大是不爭(zhēng)事實(shí)。

　　與此同時(shí)，監(jiān)管相對(duì)寬松的私募股權(quán)基金（PE）逐漸成為新型地產(chǎn)融資業(yè)態(tài)的合適載體。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金自2010年起開(kāi)始成批出現(xiàn)，2011年房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步收緊為房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。

　　業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金的總規(guī)模已達(dá)數(shù)百億元。房地產(chǎn)私募基金是拯救房企的"白衣騎士"，還是換了一身行頭的另類地產(chǎn)商？這恐怕還需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的考驗(yàn)。

　　私募基金不差錢

　　"中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)挺不住了，我們就是要解他們的燃眉之急。"黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威說(shuō)。9月13日下午，黃金灣投資對(duì)外群發(fā)了這樣一條短信："房地產(chǎn)項(xiàng)目差錢了怎么辦？黃金灣投資百億收購(gòu)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目……"和對(duì)資金饑渴的開(kāi)發(fā)商相比，號(hào)稱擁有近百億資金的黃金灣投資集團(tuán)似乎發(fā)愁的是怎樣才能把錢花出去。

　　與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商相比，房地產(chǎn)私募基金的資金并不依賴銀行。黃金灣聲稱其資金來(lái)自于多年在地產(chǎn)投資領(lǐng)域的各種積累，蘇鑫旗下的高和投資則來(lái)源于蘇欣本人的人脈關(guān)系。申威這樣解釋地產(chǎn)基金的優(yōu)勢(shì)："地產(chǎn)基金其實(shí)就是用自己的錢辦自己的事。以往地產(chǎn)公司的杠桿融資模式有很大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在行業(yè)受到調(diào)控的時(shí)候。如果讓一個(gè)資金鏈吃緊的房企勉強(qiáng)維持一個(gè)項(xiàng)目，難免出現(xiàn)蹩腳的營(yíng)銷、糟糕的物業(yè)、低劣的施工。而房地產(chǎn)私募基金通過(guò)自有資金運(yùn)作項(xiàng)目，加上專業(yè)的運(yùn)作，就可能把一個(gè)項(xiàng)目救活，風(fēng)險(xiǎn)也能夠降低。"

　　事實(shí)上，由于目前中國(guó)的房地產(chǎn)私募基金剛剛起步，單只基金的體量較小。面對(duì)較大的地產(chǎn)項(xiàng)目，單只基金很難獨(dú)立接手。"其實(shí)地產(chǎn)基金還處于相互扶持、互幫互助的階段。"申威說(shuō)。

　　投資瞄準(zhǔn)高收益

　　幾乎每只房地產(chǎn)私募基金的管理者都對(duì)外表示，房地產(chǎn)私募基金的存在有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。金海灣投資表示，愿意參與包括住宅、商業(yè)、旅游、養(yǎng)老在內(nèi)的各類地產(chǎn)項(xiàng)目。"實(shí)現(xiàn)收益是經(jīng)營(yíng)的最大目標(biāo)，黃金灣更愿意從股權(quán)層面接手地產(chǎn)項(xiàng)目。"

　　而高和投資似乎對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更感興趣。高和掌門(mén)人蘇鑫曾任SOHO中國(guó)的運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)豐富。蘇鑫將高和比作"中國(guó)的鐵獅門(mén)"，鐵獅門(mén)是美國(guó)的一只商業(yè)地產(chǎn)基金。另一只房地產(chǎn)私募基金河山資本董事長(zhǎng)兼總裁曹少山表示，河山資本主要關(guān)注二三線城市的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和綜合體項(xiàng)目，總建筑面積不超過(guò)30萬(wàn)平方米，項(xiàng)目周期不超過(guò)4年的項(xiàng)目。

　　高和投資稱，其商業(yè)地產(chǎn)投資模式有助于引導(dǎo)民間資本。"整體收購(gòu)、整體包裝、整體出租"，在進(jìn)行"資產(chǎn)精裝修"之后，高和將其出售給"新富階層"，換句話說(shuō)就是山西、內(nèi)蒙一代的能源企業(yè)主。蘇鑫將這些習(xí)慣于長(zhǎng)期持有物業(yè)的資本稱為"安全性資本"。安全性資本接手項(xiàng)目后，地產(chǎn)基金獲利，實(shí)現(xiàn)"退出"。山河資本的曹少山則表示："項(xiàng)目的買家主要是改善型需求用戶。我們刻意回避目標(biāo)客戶為投資、投機(jī)性需求為主的項(xiàng)目。"

　　在今年8月舉行的觀點(diǎn)地產(chǎn)博鰲論壇上，蘇鑫表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了直接融資的時(shí)代，以往依靠銀行信貸間接融資的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。房地產(chǎn)基金可以引導(dǎo)民間炒房資金擺脫投機(jī)狀態(tài)，而資產(chǎn)的證券化則可以將炒房資金變?yōu)榈禺a(chǎn)供應(yīng)資金。

　　多個(gè)房地產(chǎn)私募基金管理者都表示，目前其管理基金產(chǎn)品的收益率在15-30%之間，與房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率相當(dāng)。運(yùn)作上，房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金有一定的相似之處。值得注意的是，近期房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了延期兌付、預(yù)期收益率無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)私募基金的高收益能否持續(xù)，關(guān)系到這個(gè)新生行業(yè)能否邁好第一步。

　　房地產(chǎn)基金的投資者與管理者的信心都來(lái)自于一個(gè)前提，那就是中國(guó)的城市化不會(huì)停止，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)除政策風(fēng)險(xiǎn)外不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果這個(gè)前提成立，房地產(chǎn)基金之中的優(yōu)秀者或能扮演地產(chǎn)行業(yè)整合者的角色。但中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，還是一個(gè)眾說(shuō)紛紜的問(wèn)題